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Programmation

Vivez une aventure passionnante de maîtrise d'ouvrage.
Une aventure qui se planifie.

Dans toute l’ardeur du projet, on pense que ça va être formidable : on est porté par le projet. On ne sait pas que ça va être une galère et tant mieux ! Car c’est quelque chose de formidable que d’avoir un projet

Souvent, c’est pendant des années qu’un projet est “mûri” au sein d’une société avant que sa mise en œuvre effective ne soit engagée. Mais cela peut être aussi plus soudain, pour répondre à un besoin nouveau et urgent ou à un impératif de sécurité ou d’accroissement d’activité.

 

L’évolution des besoins des collaborateurs ou de l’outil de production sera dans ce cas l’élément déclencheur pour construire un nouveau bâtiment ou étendre l’existant.

Enfin, l’ouvrage peut être lui-même à l’origine de la naissance d’un projet. parce qu’il y a une nécessité d’intervenir sur l’équipement pour le maintenir en état de fonctionnement, pour répondre à des exigences réglementaires, ou parfois dans un souci de préservation d’un patrimoine.

 

Toutes ces questions relatives à l’opportunité ainsi qu’à la faisabilité du projet envisagé sont abordées et y trouvent réponse lors de la première étape des études de programmation.

 

Dans tous les cas, la démarche de programmation proposée par SPHERE permettra de garantir le meilleur équilibre entre les contraintes du bâtiment, les exigences liées à l’activité et les contraintes budgétaires.

Une aventure qui suit un déroulement logique.

1

Définition des objectifs

2

Caractérisation des besoins

3

Faisabilité du projet

4

Calendrier prévisionnel

5

Estimation des coûts

Définition des objectifs

Le premier travail consiste à dégager l’idée force du projet en clarifiant les enjeux et les objectifs à atteindre. Un projet donné ne ressemble jamais à celui du voisin les contextes, les convictions d’acteurs, les objectifs stratégiques différant d’un endroit à l’autre.

En programmation, l’habitude veut que l’on résume ces prémisses de l’aventure à 3 questions clefs : qui veut quoi, pour qui et pourquoi ? Questions simples à poser, mais qui entraînent souvent de longs débats… Elles doivent en tous cas servir à déterminer les contours de la vocation de l’ouvrage.

Caractérisation des besoins

Une fois la vocation et la nature de l’ouvrage arrêtées, il s’agit de rentrer dans le détail du projet du maître d’ouvrage et de s’atteler à la définition du projet de vie qu’il porte. Aux côtés des utilisateurs et usagers, c’est en quelque sorte “le futur vécu” de l’ouvrage qu’il convient de définir : quelles seront les productions réalisées? Quels seront les collaborateurs accueillis ? Dans quelles proportions ? Quelles sont leurs attentes ? Quels services souhaite-t-on leur rendre ? Quelles activités cela suppose-t-il ?  Quelle équipe doit être mise en place pour répondre à ces besoins ? Quels sont les principes de gestion et d’exploitation afférents ?

Face au projet de vie, nourri des réponses apportées à toutes ces questions, s’engage tout un travail minutieux de qualification et de quantification des espaces qui est au cœur du savoir-faire de la programmation. C’est ce travail qui permet, au final, de déterminer tous les espaces qui doivent être prévus et ainsi de définir l’enveloppe de surface correspondant aux besoins théoriques exprimés par le projet de vie.

Au-delà de la traduction du projet de vie en termes de “surfaces à aménager”, cette enveloppe globale constituera la base pour la vérification de la faisabilité et l’établissement de l’enveloppe financière prévisionnelle de l’opération.

Faisabilité

Définir son projet, c’est bien, s’assurer de sa faisabilité, c’est mieux. Cette notion permet d’adapter à son contexte concret le projet qui tend à se développer “hors sol”, de manière un peu “idéale”. Parmi d’autres problématiques, le maître d’ouvrage peut être amené à examiner les questions suivantes :

  • La faisabilité spatiale consiste, dans le cas d’une construction neuve, à vérifier que les espaces programmés peuvent s’implanter aisément sur le terrain retenu. Pour cela, une simulation d’implantation doit être réalisée en tenant compte tant des contraintes que des potentialités du terrain. Cette simulation implique d’avoir analysé la réglementation urbaine, d’avoir défini les modalités d’organisation de la parcelle, de tenir compte des contraintes environnementales qui s’appliqueront à l’opération, … Dans le cas d’une restructuration de bâtiments existants, la faisabilité spatiale permet de vérifier la compatibilité entre les disponibilités offertes par le bâtiment et les espaces programmés. Elle peut conduire à soulever la question d’une extension lorsque la surface du bâtiment s’avère insuffisante. La faisabilité spatiale consiste en un test d’occupation du bâtiment qui ne doit pas être confondu avec le projet architectural qu’elle ne préfigure en rien même si elle peut parfois en prendre l’apparence. L’objectif est uniquement de s’assurer que le site possède un potentiel d’accueil suffisant pour le projet et ainsi de détecter, le plus en amont possible, une éventuelle incompatibilité qui pourrait remettre en cause l’opération ou la contraindre au point que ses objectifs fondateurs ne puissent être atteints.
  • La faisabilité technique cherchera à identifier les éventuelles caractéristiques du terrain ou du bâtiment qui pourraient s’opposer à la réalisation du projet ou venir alourdir le montant de l’opération. Par exemple, des investigations techniques complémentaires peuvent être préconisées, pour préciser la nature géotechnique d’un sol, le repérage de la profondeur de la nappe phréatique, ou détecter la présence d’amiante,… études qui seront utilisées par la suite par l’équipe de maîtrise d’œuvre.
  • Le thème du montage de l’opération peut également être abordé, car celui-ci est étroitement dépendant de la nature de l’opération et des moyens qui lui sont alloués. C’est pendant la phase préprogramme qu’il convient de décider du mode de recrutement de la maîtrise d’œuvre et du mode de réalisation de l’opération : maîtrise d’ouvrage publique classique, conception-réalisation ou partenariat public privé ? C’est également à ce moment-là que se pose la question de l’accompagnement du maître d’ouvrage pendant son projet et qu’il doit décider de s’entourer d’un mandataire, d’un conducteur d’opération ou d’assistants à maîtrise d’ouvrage.
Calendrier prévisionnel

Un calendrier prévisionnel pour maîtriser l’opération La connaissance fine du déroulement d’une opération permet d’approcher les durées réelles de sa réalisation. La combinaison des différents temps d’études et de travaux constitue le calendrier prévisionnel de l’opération.

Les délais pris en compte doivent être réalistes car tout glissement dans le temps se traduit par un “trou” dans le budget du simple fait de l’augmentation des prix et par l’insatisfaction ou la perte d’activité causée par le report de la mise en service de l’ouvrage.

Ce calendrier prévisionnel est un outil au service du projet : il permet de gérer l’enchaînement dans le temps des étapes successives de l’opération, notamment quand un phasage est nécessaire. Il sert par ailleurs à élaborer l’enveloppe financière prévisionnelle de l’opération en situant dans le temps toutes les dépenses relatives à l’opération. Le plus grand soin doit donc être apporté à son élaboration.

Estimation des coûts

Une estimation des coûts doit être faite avant le lancement de l’opération envisagée.

Encore trop souvent, il n’est pas envisagé comme possible qu’on puisse cerner le poids économique d’une opération sans le support “concret” d’un projet de construction. Pourtant l’application des études de programmation prouve le contraire.

En effet, la définition programmatique d’un projet de construction (surfaces à construire, performances techniques attendues,), la mise en évidence des caractéristiques de son terrain d’assiette (surface, topographie,…) et l’identification d’hypothèses de déroulement de l’opération (modalités de consultation de la maîtrise d’œuvre, calendrier prévisionnel) constitue un support fiable pour approcher le coût d’une opération.

Il ne faut pas perdre de vue, que les prix, principalement ceux des travaux, sont le résultat d’une rencontre entre une demande et une offre. Ils reflètent « l’état du marché » dans un environnement donné, à une époque donnée, et sont résultants des stratégies d’entreprises. Il n’existe pas, comme le croient trop souvent les investisseurs, de « juste » prix, de « bon » ou de « meilleur » prix, encore moins de miracle.

Enfin, comparer des opérations similaires suppose de comparer des ratios de construction rapportés aux surfaces réalisés. Encore faut-il être certain de parler, ceci à plusieurs années de distance, du même ouvrage, des mêmes surfaces, des mêmes caractéristiques ou prestations, … C’est pour cela que rien ne remplace une estimation réalisée par un économiste de la construction.

La définition d’une enveloppe financière prévisionnelle Enfin, la compatibilité entre les possibilités financières du maître d’ouvrage et le programme est au cœur de nos études. Car en définissant les besoins associés à un projet, la démarche de programmation procède à un premier dimensionnement de l’ouvrage qui, en plus de s’assurer de la faisabilité du projet sur le site pressenti, permet aussi d’en cerner son coût. En intégrant une définition de l’enveloppe financière prévisionnelle, la programmation permet d’ajuster le contenu du projet aux capacités de financement du maître d’ouvrage. C’est la conjonction d’une définition des besoins fiable et d’une estimation fine des coûts qui permet au maître d’ouvrage de cerner assez précisément le projet avant qu’il ne l’engage en phase opérationnelle ou ne démarche ses partenaires financiers.